Immobilie in der Türkei erben: Erbfolge, Testament und Rechte der Erben

Das Wichtigste in Kürze

• Ausländer können in der Türkei Immobilien erben. Für in der Türkei gelegene Immobilien gilt türkisches Recht, für die übrige Erbfolge in der Regel das Heimatrecht des Verstorbenen.
• Ein Testament kann den Pflichtteil naher Angehöriger nach türkischem Recht nicht ohne Weiteres beseitigen.
• Der Erbschein (mirasçılık belgesi) belegt, wer Erbe ist. Die Eintragung im Grundbuch ist ein eigener Schritt.
• Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, ihr Beginn hängt vom Einzelfall ab.
• Erbschaftsteuer wird normalerweise in sechs Raten über drei Jahre gezahlt, jeweils im Mai und November.

Stand der Quelle: 06.05.2024 (überarbeitet am 06.01.2026; die Steuerstufen beziehen sich laut Quelle auf 2026). Sätze und Regeln können sich seitdem geändert haben, bitte aktuell prüfen. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was nach dem Tod eines Eigentümers passiert

Wer eine Wohnung in Side oder anderswo in der Türkei besitzt, sollte wissen, was seine Familie im Erbfall tun müsste. Ein Testament hält Ihre Wünsche fest, hebt aber nicht unbedingt die Rechte auf, die das türkische Recht nahen Verwandten sichert. Das Ergebnis hängt vom anwendbaren Recht, von den Familienverhältnissen und vom Vermögen ab.

Am Anfang steht meist die Feststellung der Erben und ein Erbschein. Nachlass ermitteln, Schulden regeln, geerbte Immobilien eintragen und Steuererklärungen abgeben sind getrennte Aufgaben. Bei grenzüberschreitenden Fällen kann zusätzlich Arbeit im Heimatland anfallen.

Was zum Nachlass gehört

• Geld: Bankguthaben, Bargeld und andere Finanzwerte, jeweils nach den für sie geltenden Regeln.
• Immobilien und Sachen: Häuser und Grundstücke sind unbewegliches Vermögen. Fahrzeuge, Hausrat und Unternehmensbeteiligungen sind andere Vermögensarten und sollten getrennt erfasst werden.
• Forderungen und Schulden: Was dem Verstorbenen geschuldet wurde, gehört dazu, ebenso Kredite und andere Verbindlichkeiten.

Welches Recht gilt für Ausländer?

Nach türkischem internationalem Privatrecht richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Heimatrecht des Verstorbenen; für in der Türkei gelegene Immobilien gilt jedoch türkisches Recht. Regeln zum Erwerb und Halten von Immobilien können beeinflussen, ob ein Erbe eine bestimmte Immobilie behalten kann. Die Staatsangehörigkeit allein ist aber kein Grund anzunehmen, dass ein Erbe unmöglich ist.

Ein im Ausland errichtetes Testament kann relevant sein; Form, anwendbares Recht und das türkische Verfahren zur Anerkennung müssen im Einzelfall geprüft werden. Eine Apostille beglaubigt eine Urkunde, begründet aber weder Erbrechte noch überträgt sie eine Tapu.

Wer erbt und in welchem Umfang?

Soweit türkisches Erbrecht gilt, erben Verwandte kraft Gesetzes; andere Personen oder, wo zulässig, Organisationen können durch ein gültiges Testament bedacht werden. Gibt es weder gesetzliche Erben noch wirksam Bedachte, erbt der Staat als letzter gesetzlicher Erbe. Eine allgemeine Regel, wonach nicht beanspruchte Immobilien von Ausländern nach fünf oder fünfzehn Jahren an den Staat fallen, gibt es laut Quelle nicht.

Gesetzliche Erbfolge mit Ehepartner

• Ehepartner und Abkömmlinge: Der Ehepartner erhält ein Viertel, die Abkömmlinge teilen sich drei Viertel nach Stämmen.
• Ehepartner und Elternstamm: Der Ehepartner erhält die Hälfte, die andere Hälfte geht an diesen Stamm.
• Ehepartner und Großeltern bzw. deren Kinder: Der Ehepartner erhält drei Viertel. Gibt es keine dieser Verwandten, erbt er alles.
• Abkömmlinge ohne Ehepartner: Sie erben zu gleichen Stämmen; ist ein Abkömmling verstorben, treten dessen Nachkommen an seine Stelle.
• Adoptivkinder und ihre Nachkommen erben vom Adoptivelternteil wie leibliche Abkömmlinge. Ein Pflegeverhältnis allein begründet dieses Recht nicht.
• Ein vor dem Tod gezeugtes Kind erbt, wenn es lebend geboren wird.

Pflichtteile

Der gesetzliche Erbteil ist der Anspruch nach der Erbfolge, der Pflichtteil ist der geschützte Teil davon. Nachlassschulden und güterrechtliche Ansprüche werden vorher abgezogen.

• Abkömmlinge: Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
• Ehepartner: Neben Abkömmlingen oder dem Elternstamm ist der volle gesetzliche Erbteil geschützt, sonst drei Viertel davon.
• Jeder Elternteil: ein Viertel seines gesetzlichen Erbteils.

Bei mehreren Generationen oder früheren Ehen sollte ein Anwalt die genauen Anteile ermitteln.

Erbunwürdigkeit, Enterbung und Ausschlagung

Das türkische Recht unterscheidet die Erbunwürdigkeit von der Enterbung durch Testament. Ein Familienstreit allein nimmt niemandem seine Rechte. Erbunwürdig ist laut Quelle, wer

• den Erblasser vorsätzlich und rechtswidrig getötet oder zu töten versucht hat,
• ihn vorsätzlich und rechtswidrig dauerhaft testierunfähig gemacht hat,
• durch Arglist, Zwang oder Drohung ein Testament herbeigeführt, widerrufen oder verhindert hat,
• ein Testament vorsätzlich und rechtswidrig vernichtet oder verborgen hat, wenn es nicht wiederhergestellt werden kann.

Für eine Enterbung braucht es eine gültige Verfügung und einen gesetzlichen Grund, etwa eine schwere Straftat oder eine schwere Verletzung familiärer Pflichten.

Erben können eine Erbschaft auch ausschlagen. Wo türkisches Recht gilt, beträgt die Frist in der Regel drei Monate; wann sie beginnt, hängt von der Art des Erben und davon ab, wann er von den maßgeblichen Tatsachen erfahren hat oder benachrichtigt wurde. Wenn die Schulden das Vermögen übersteigen könnten, sollten Sie schnell Rat einholen, bevor Sie etwas unternehmen, das die Ausschlagung erschwert.

Das Erbe antreten: Erbschein und Grundbuch

Eine private Vereinbarung unter Erben ersetzt nicht die Formvorschriften des Grundbuchamts. Der Ablauf:

1. Sterbeurkunde, Familienunterlagen und Angaben zum Vermögen zusammentragen. Ausländische Urkunden brauchen je nach Herkunft und Verfahren eine Legalisation oder Apostille und eine anerkannte türkische Übersetzung.
2. Erbschein beantragen, beim zuständigen türkischen Gericht oder, wo zulässig, beim Notar. Bei ausländischen Staatsangehörigen ist oft das Gericht beteiligt; ein ausländischer Erbschein kann ein Anerkennungsverfahren erfordern.
3. Eintragung beim Grundbuchamt (Tapu) beantragen. Ein Teilungsprozess ist bei unstreitigen Erbfällen nicht automatisch nötig.

Häufig verlangte Unterlagen:

• anerkannter Erbschein mit gegebenenfalls erforderlicher Anerkennung und Übersetzung,
• Ausweise oder Reisepässe und die türkischen Steuernummern,
• Angaben zur Immobilie, die angeforderte Wertbescheinigung der Gemeinde und, wo erforderlich, die Pflicht-Erdbebenversicherung,
• gegebenenfalls Vollmacht und weitere Unterlagen für den konkreten Antrag.

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer ist etwas anderes als die jährliche Grundsteuer. Eine ausländische Staatsangehörigkeit bedeutet keine generelle Befreiung. Gezahlt wird normalerweise in sechs Raten über drei Jahre, jeweils im Mai und November; für die Erklärung gelten eigene Fristen, die unter anderem vom Sterbeort und vom Aufenthalt der Erben abhängen. Auch wenn wegen Freibeträgen keine Steuer anfällt, ist in der Regel eine Erklärung nötig.

Für 2026 nennt die Quelle diese progressiven Stufen, angewendet auf den steuerpflichtigen Erwerb jedes Erben nach Freibeträgen:

• erste 3.000.000 TRY: 1 %
• nächste 7.000.000 TRY: 3 %
• nächste 15.000.000 TRY: 5 %
• nächste 30.000.000 TRY: 7 %
• Teil über einer Gesamtbemessungsgrundlage von 55.000.000 TRY: 10 %

Sonderregelungen können das Ergebnis ändern; klären Sie die Behandlung mit dem Finanzamt.

Ein Testament in der Türkei errichten

Auch Ausländer können in der Türkei ein Testament machen. Voraussetzung sind Urteilsfähigkeit und ein Mindestalter von fünfzehn Jahren. Welches Recht für das Testament gilt und wie es auf Vermögen in mehreren Ländern wirkt, sollte vor der Unterschrift geklärt werden.

Das türkische Recht kennt drei Formen:

• Öffentliches Testament: vor einer befugten Amtsperson mit zwei geeigneten Zeugen, bei Bedarf mit qualifiziertem Dolmetscher.
• Eigenhändiges Testament: vollständig handgeschrieben, mit Tag, Monat und Jahr datiert und unterschrieben.
• Mündliches Testament: nur in Ausnahmesituationen, die die anderen Formen verhindern, mit strengen Zeugen- und Protokollvorschriften.

Je nach Fall können Notar oder Amtsperson Reisepass mit Übersetzung, Identitätsdaten und Steuernummer, Angaben zu Immobilie und Begünstigten sowie bei Bedarf Fotos oder ein ärztliches Attest zur Testierfähigkeit verlangen. Eine allgemeine Regel von drei Fotos für jedes Testament gibt es laut Quelle nicht. Klären Sie außerdem, wo das Original aufbewahrt wird und wie es nach dem Tod auffindbar ist, und lassen Sie frühere Testamente mitprüfen.

Wenn ein Ausländer in der Türkei stirbt

Der Sterbeort allein entscheidet nicht, welches Recht für jedes Vermögen gilt. Türkische Immobilien unterliegen dem türkischen Recht; für Bankguthaben und bewegliches Vermögen können sich andere Fragen stellen. Eine geerbte Immobilie kann in der Regel eingetragen werden, bevor die Erbschaftsteuer festgesetzt oder bezahlt ist; ein späterer Verkauf oder eine Belastung kann aber eine steuerliche Unbedenklichkeit erfordern. Banken verlangen für die Freigabe von Guthaben Erbunterlagen und gegebenenfalls einen Steuernachweis; ein Erbschein allein garantiert keinen sofortigen Zugriff.

Sie überlegen, eine geerbte Immobilie an der Türkischen Riviera zu verkaufen? Das Team von Side Immobilien in Side bespricht mit Ihnen Lage, Zustand und die praktischen Schritte der Vermarktung. Fragen zu Erbrecht, Testament und Steuern klären Sie bitte mit Anwalt und Steuerberater. Kontakt