Rendite einer Immobilie berechnen: ROI, Mietrendite, Kosten und Finanzierung

Das Wichtigste in Kürze

• ROI (Return on Investment) drückt Gewinn oder Verlust in Prozent des eingesetzten Kapitals aus. Er beschreibt ein Ergebnis, er sagt keinen Gewinn voraus.
• Verkaufsgewinn, jährliche Mietrendite und Rendite auf das eigene Geld bei Kreditfinanzierung sind drei verschiedene Rechnungen.
• Eine allgemeingültige zweistellige Zielrendite gibt es nicht. Ein sinnvolles Ziel hängt von Risiko, Finanzierung, Währung und Haltedauer ab.
• Die meisten irreführenden Ergebnisse entstehen durch uneinheitliche Annahmen, nicht durch schwierige Mathematik.

Stand der Quelle: 23.03.2024 (überarbeitet am 06.01.2026). Alle Beträge sind Rechenbeispiele der Quelle, keine Marktwerte. Steuersätze und Regeln können sich seitdem geändert haben, bitte aktuell prüfen. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was eine Rendite-Kennzahl leisten kann

Eine Prozentzahl ist nur brauchbar, wenn Zeitraum, Kostenbasis und enthaltene Posten klar definiert sind. Dann hilft sie bei:

• Kaufentscheidung: Sie testen einen Preis gegen erwartete Einnahmen und Kosten. Solange diese nicht eingetreten sind, bleiben es Annahmen.
• Erfolgskontrolle: Tatsächliche Zahlen zeigen, was eine Anlage im Verhältnis zu ihren Kosten gebracht hat.
• Liquiditätsplanung: Ein Cashflow-Budget zeigt, wann Geld gebraucht wird. Das kann eine einzelne Prozentzahl nicht.
• Vergleich: Nur Gleiches vergleichen: gleicher Zeitraum, gleiche Währung, gleiche Behandlung von Kredit, Steuern und Transaktionskosten.
• Risikoabschätzung: Rechnen Sie ein Szenario mit niedrigerer Miete und höheren Kosten durch. Der ROI allein misst nicht, wie wahrscheinlich ein Verlust ist.

Die Grundformel

ROI (%) = Nettogewinn / Gesamte Investitionskosten × 100

Zu den Investitionskosten gehören der Kaufpreis und alle der Anlage zugeordneten Kosten; der Nettogewinn ist, was nach diesen Kosten übrig bleibt.

Beispiel Verkauf ohne Kredit: Gesamtkosten 150.000 USD, Nettoverkaufserlös 180.000 USD. Gewinn 30.000 USD, ROI also 20 %. Das gilt für die gesamte Haltedauer, nicht automatisch pro Jahr. Jeder weitere Kostenposten senkt das Ergebnis.

Rechenbeispiele aus der Praxis

Vermietete Wohnung, jährliche Nettomietrendite: Mietertrag nach den angegebenen Betriebskosten geteilt durch die definierte Anschaffungssumme. 10.000 USD Betriebsertrag pro Jahr bei 150.000 USD Gesamterwerbskosten ergeben rund 6,67 %, vor Finanzierung und persönlicher Einkommensteuer und ohne Wertveränderung. Leerstand, Reparaturen, Verwaltung und Versicherung sollten ausdrücklich benannt sein.

Barkauf mit Vermietung: Erwerb und Verbesserungen 150.000 USD, Jahresmiete 18.000 USD, angegebene Betriebskosten 5.000 USD. Betriebsertrag 13.000 USD, Nettomietrendite rund 8,67 %, vor Einkommensteuer und ohne Kredit. Eine vollständige Planung berücksichtigt zusätzlich realistischen Leerstand und Rücklagen für spätere Ersatzinvestitionen.

Finanzierter Kauf: Kaufpreis 500.000 USD, davon 180.000 USD Eigenmittel und 320.000 USD Kredit. Steigt der Wert bei unveränderter Restschuld auf 600.000 USD, beträgt das Eigenkapital 280.000 USD, nicht 420.000 USD. Eigenkapital geteilt durch Immobilienwert ist eine Eigenkapitalquote, kein ROI. Der unrealisierte Wertzuwachs von 100.000 USD entspricht rund 55,56 % der anfänglichen Eigenmittel, vor Zinsen, Transaktionskosten, Steuern und Miet-Cashflow. Er ist weder jährlicher Geldzufluss noch realisierter Verkaufsgewinn.

Weitere Kennzahlen, die Ihnen begegnen

• Cash-on-Cash-Rendite: jährlicher Cashflow nach Betriebskosten und Schuldendienst, vor Einkommensteuer, geteilt durch die eingesetzten Eigenmittel. Beispiel: 12.000 USD auf 180.000 USD ergeben rund 6,67 %. Unrealisierte Wertsteigerung zählt nicht.
• Verkaufsgewinn: Erlös und Einnahmen abzüglich Erwerbs-, Verbesserungs-, Halte- und Verkaufskosten. Zeitraum festlegen und keine Ausgabe doppelt zählen.
• Nettobetriebsergebnis (NOI): Einnahmen minus Leerstand und Betriebskosten, vor Schuldendienst und Einkommensteuer des Eigentümers. Investitionen und Abschreibungen werden getrennt behandelt.
• Kapitalisierungszins (Cap Rate): jährliches NOI geteilt durch Kaufpreis oder aktuellen Wert. Angeben, welcher Wert gemeint ist. Finanzierung bleibt außen vor; es ist keine vollständige Gesamtrendite.
• Wertsteigerung: bis zum Verkauf ein Buchgewinn. Werte können auch fallen, und eine Bewertung bezahlt keine Rechnungen.
• Interner Zinsfuß (IRR): berücksichtigt den Zeitpunkt der Zahlungsströme. Er ist der Abzinsungssatz, bei dem der Kapitalwert null wird, und hängt stark von den angenommenen Zahlungen und dem Verkaufserlös ab.

Was das Ergebnis verändert

• Lage: Die Nähe zu Arbeit, Verkehr und Versorgung bestimmt, wer dort wohnen will. Eine begehrte Adresse kostet aber oft mehr, und Nachfrage allein bedeutet noch keine höhere Prozentrendite. Das gilt für eine Stadtwohnung ebenso wie für eine Ferienwohnung in Side.
• Zustand und Instandhaltung: Ein gepflegtes Objekt braucht oft weniger Sofortarbeiten, der Preis spiegelt das aber meist wider. Laufende Pflege und größere Ersatzinvestitionen gehören in die Rechnung.
• Miete und Ausgaben: Ansetzen sollten Sie die erzielbare Miete, eine realistische Auslastung und die vollen Kosten einer rechtmäßigen Vermietung. Eine höhere Inseratsmiete heißt nicht, dass mehr übrig bleibt.
• Marktlage: Kaufpreise, Zinsen, Mieten und Wiederverkaufsnachfrage ändern sich. Währung einheitlich ansetzen und die Inflation bei der Kaufkraft berücksichtigen. Neuere Marktzahlen finden Sie in unserem Beitrag Wohnungspreise März 2026.

Typische Rechenfehler

1. Nur das beste Szenario rechnen: Spitzenmiete und schneller Wiederverkauf dürfen nicht die einzige Annahme sein.
2. Kosten weglassen: Transaktionskosten, Leerstand, Versicherung, Verwaltung, Reparaturen und Steuern gehören hinein. Was ausgeklammert ist, sollte offen dastehen.
3. Schwache Vergleiche: Angebotspreise und versprochene Mieten sind keine abgeschlossenen Verkäufe und keine eingenommenen Mieten. Wie Sie einen Preis einordnen, zeigt unser neuerer Beitrag Immobilienpreis prüfen.
4. Fachrat überspringen: Marktinformationen vom Makler, Rechts-, Steuer- und technische Fragen von den jeweiligen Fachleuten.

So wird der Anlageplan solider

Keiner der folgenden Punkte garantiert eine Rendite, aber sie machen die Rechnung realistischer:

• Mit Reparaturbudget kaufen: Zustand und Preis zusammen betrachten. Eine günstigere, renovierungsbedürftige Wohnung ist nicht automatisch schlechter, eine fertige nicht automatisch preiswerter.
• Miete testen: Vergleichbare Vermietungen suchen und Monate einplanen, in denen die Wohnung leer steht.
• Für den Nutzer auswählen: Die Lage muss zum wahrscheinlichen Mieter oder Gast passen, nicht nur "beliebt" sein.
• Risiken bewusst streuen: Verschiedene Objekte können trotzdem dieselben Währungs-, Tourismus- und Finanzierungsrisiken teilen.
• Länger halten: Transaktionskosten verteilen sich über die Zeit, laufende Kosten und Marktrisiko bleiben.
• Entwicklungsgebiete nüchtern prüfen: Künftige Infrastruktur und Nachfrage sind bis zur Fertigstellung Annahmen. Verzögerungen und einen langsameren Wiederverkauf einplanen.

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