Immobiliensteuern in der Türkei: Grundsteuer, Tapu-Gebühr, Mehrwertsteuer & Co.

Das Wichtigste in Kürze

• Wer in der Türkei eine Immobilie besitzt, zahlt jedes Jahr Grundsteuer (Emlak Vergisi) an die Gemeinde, als Ausländer ebenso wie als Inländer.
• Beim Kauf fällt die Tapu-Gebühr an; laut Quelle müssen nach den gesetzlichen Regeln sowohl Käufer als auch Verkäufer 4 % des Kaufpreises zahlen.
• Bei einem Verkauf innerhalb der ersten fünf Jahre wird laut Quelle eine Steuer auf den Wertzuwachs fällig.
• Mieteinnahmen, Erbschaften und Schenkungen werden nach Stufentarifen besteuert; die Tarifgrenzen für Mieteinnahmen werden jedes Jahr im Januar neu bekannt gegeben.
• Ausländische Käufer ohne Aufenthaltserlaubnis können unter bestimmten Bedingungen beim Neubaukauf vom Bauträger von der Mehrwertsteuer befreit sein.

Stand der Quelle: 07.02.2024 (überarbeitet am 06.01.2026). Alle Sätze, Beträge und Stufen stammen aus dieser Quelle. Sätze und Regeln können sich seitdem geändert haben, bitte aktuell prüfen. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Welche Steuern es rund um Immobilien gibt

Die Quelle nennt sieben Steuer- und Abgabearten:

1. Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi)
2. Steuer auf den Wertzuwachs beim Verkauf (Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi)
3. Erbschaftsteuer (Miras Vergisi)
4. Schenkungsteuer
5. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
6. Tapu-Gebühr bei der Eigentumsübertragung (Tapu Devir Vergisi)
7. Mehrwertsteuer (KDV)

Jährliche Grundsteuer

Eigentümer zahlen die Grundsteuer einmal im Jahr an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Der Satz hängt von der Objektart ab und davon, ob die Immobilie in einer Großstadtgemeinde (Büyükşehir) liegt. Laut Quelle gelten:

• Wohnungen: 0,2 % in Großstädten, 0,1 % in anderen Städten
• Gewerbeimmobilien: 0,4 % bzw. 0,2 %
• Landwirtschaftliche Flächen: 0,2 % bzw. 0,1 %
• Grundstücke: 0,6 % bzw. 0,3 %

Wie die Bemessungsgrundlage entsteht

Grundlage ist der festgestellte Wert der Immobilie, multipliziert mit dem jeweiligen Satz. In die Berechnung fließen laut Quelle ein:

• der Bodenrichtwert je Quadratmeter und die Gesamtfläche,
• Bauart (Skelettbau, Holz, Beton oder Mauerwerk) und Bauklasse,
• die Lage innerhalb oder außerhalb einer Großstadtgemeinde,
• die gesamte Außenfläche des Gebäudes,
• ein Abschlag für Abnutzung,
• Ausstattungsmerkmale wie Aufzug oder Heizung.

Vereinfacht: Gebäudefläche mal durchschnittliche Baukosten je Quadratmeter, dazu Zuschläge für Heizung bzw. Klimaanlage (typischerweise 8 %) und Aufzug (6 %), abzüglich der Abschreibung nach Bauart und Alter, plus der Grundstücksanteil.

Grundsteuer online bezahlen

1. Auf der offiziellen Website der zuständigen Gemeinde (für Side etwa die Gemeinde Manavgat, Manavgat Belediyesi) den Bereich Emlak Vergisi oder Taşınmaz Vergisi suchen, oft unter "Hizmetler", "e-Belediye" oder "Elektronik Ödeme".
2. Türkische Steuernummer und Sicherheitscode eingeben und auf "Sorgula" klicken.
3. Die angezeigten offenen Beträge prüfen.
4. Die gewünschten Posten auswählen und mit Kredit- oder Debitkarte bezahlen.

Bei Unklarheiten lohnt ein Anruf bei der Info-Hotline der Gemeinde. Viele ausländische Käufer eröffnen ohnehin vor dem Kauf ein Konto bei einer türkischen Bank.

Steuer beim Verkauf: Wertzuwachs

Wer seine Immobilie laut Quelle innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Erwerb verkauft, muss den Gewinn versteuern. Berücksichtigt wird die Inflation: Besteuert wird laut Quelle mit 15 % der Betrag, der nach der inflationsbedingten Wertsteigerung übrig bleibt. Den Gewinn erklären Sie bis März des Folgejahres. Bei Privatpersonen entfällt die Steuer laut Quelle, wenn der Verkauf nach mehr als fünf Jahren erfolgt. Unternehmen sind dagegen nie zeitlich befreit.

Abzugsfähig sind laut Quelle unter anderem Kreditzinsen (bei Hypothek), die Tapu-Gebühr, die jährliche Grundsteuer und Renovierungskosten.

Erbschaft und Schenkung

Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert. Die Stufen laut Quelle (Stand 2024; neuere Stufen für 2026 siehe unseren Beitrag Immobilie in der Türkei erben):

• erste 1.100.000 TL: 1 %
• nächste 2.600.000 TL: 3 %
• nächste 5.500.000 TL: 5 %
• nächste 10.900.000 TL: 7 %
• über 20.100.000 TL: 10 %

Schenkungsteuer zahlt, wer eine Immobilie geschenkt bekommt. Kommt das Geschenk von Ehepartner, Eltern oder Kindern, kann sie laut Quelle um 50 % sinken. Die Stufen:

• erste 1.100.000 TL: 10 %
• nächste 2.600.000 TL: 15 %
• nächste 5.500.000 TL: 20 %
• nächste 10.900.000 TL: 25 %
• über 20.100.000 TL: 30 %

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind bis Ende März des Folgejahres zu erklären. Die Stufen laut Quelle:

• bis 70.000 TL: 15 %
• 70.000 bis 150.000 TL: 20 %, Sockelbetrag 10.500 TL
• 150.000 bis 370.000 TL: 27 %, Sockelbetrag 26.500 TL
• 370.000 bis 1.900.000 TL: 35 %, Sockelbetrag 85.900 TL
• über 1.900.000 TL: 40 %, Sockelbetrag 621.400 TL

Die Tarifgrenzen werden jedes Jahr im Januar neu bekannt gegeben, die genannten Werte sind also ausdrücklich zu prüfen. Wer eine Ferienwohnung in Side vermieten möchte, sollte das mit einem Steuerberater durchrechnen.

Tapu-Gebühr beim Kauf

Die Gebühr wird einmalig bei der Eigentumsübertragung an das Grundbuch- und Katasteramt gezahlt Laut Quelle legen die gesetzlichen Regeln fest, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer 4 % des Kaufpreises zahlen müssen. Klären Sie vor dem Notartermin bzw. Tapu-Termin schriftlich, wer welche Kosten trägt.

Wie der Kaufpreis selbst überwiesen und belegt wird, beschreibt unser neuerer Beitrag Kaufpreis richtig zahlen.

Mehrwertsteuer (KDV)

Verkauft ein Unternehmen, stellt es eine Rechnung mit Mehrwertsteuer aus. Verkauft eine Privatperson weiter, fällt keine Mehrwertsteuer an, weil der Erstkäufer sie bereits bezahlt hat.

Maßgeblich ist der Arsa Rayiç Bedeli, der von einer städtischen Kommission je Straße festgelegte Bodenmarktwert pro Quadratmeter. Die Kommission tritt laut Quelle alle vier Jahre zusammen. Für Wohnungen nennt die Quelle:

• 0 %: Bodenwert unter 1.000 TL und Fläche unter 150 m², oder Projekt der Stadterneuerung (kentsel dönüşüm) mit weniger als 150 m²
• 20 %: Bodenwert zwischen 1.000 und 2.000 TL und Fläche unter 150 m²
• 20 %: Bodenwert über 2.000 TL oder Fläche über 150 m²

Für Gewerbeimmobilien und Grundstücke im Eigentum eines Unternehmens fallen laut Quelle immer 20 % an.

Mehrwertsteuerbefreiung für ausländische Käufer

Laut Quelle können ausländische Käufer unter diesen Bedingungen ohne Mehrwertsteuer kaufen:

1. Keine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei zum Zeitpunkt des Kaufs.
2. Nur Neubauwohnungen oder Gewerbeeinheiten direkt vom Bauträger, keine Bestandsimmobilien.
3. Alle Zahlungen einschließlich der Überweisung an den Verkäufer laufen über Banken in Fremdwährung (z. B. USD oder EUR), nicht in TL.
4. Keine Begrenzung der Anzahl: Wer die Bedingungen erfüllt, kann mehrere Einheiten kaufen.

Passende Neubauprojekte finden Sie in unserem Angebot.

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